Улаанбаатар хотод амьдардаг нийт айл өрхийн дийлэнх нь орон сууцанд амьдрах сонирхолтой байдаг нь нууц биш. Иргэдийн эрэлтийг даган нийлүүлэлт ч нэмэгдэж, энэ хэрээр орон сууц худалдан авах төрөл бүрийн хэлбэр бий болсон. Иргэдийн цөөн хэсэг нь бэлэн мөнгөөр худалдан авдаг бол ихэнх нь ипотекийн зээл, хувь лизинг “хөөцөлддөг”. Гэтэл сүүлийн үед хувь лизингийн улмаас цөөнгүй иргэн хохирч байна.
Тодруулбал, ялангуяа залуу гэр бүл хувь лизингээр байр худалдан авч олон жил төлбөрөө төлсний эцэст өөрсдийнх нь гэж бодож байсан байрыг анхны эзэн нь нь барьцаанд тавьж зээл авсан аль эсвэл өөр хэн нэгэнд зарсан байх тохиолдол гарч байгаа юм. Энэ залилангийн эцэст иргэд хөрөнгө мөнгө, цаг хугацаа, сэтгэл санаагаараа хохироод үлддэг. Тэгвэл хувь лизингээр байр авахдаа юуг анхаарах, энэ төрлийн залилан хэрхэн хийгддэг, үүнийг зохицуулах эрх зүйн орчин Монголд хэр зэрэг байдаг талаар бид хуульч Ү.Амарбаттай ярилцлаа.
CОНСОХ:
-ЭНЭ ХАРИЛЦААНЫ ХАМГИЙН ГОЛ ХОХИРОГЧ НЬ ИРГЭН БОЛДОГ. ЯЛАНГУЯА ЗАЛУУ ГЭР БҮЛ-
-Ер нь манай улсад иргэд хувь лизингээр орон сууц аваад дараа нь хохирох тохиолдол хэр их гарч байна вэ. Энэ талаар яриагаа эхлүүлье.
-Монголд 900 мянга гаруй өрх амьдардаг. Тэр хэмжээгээрээ орон сууцны эрэлт, нийлүүлэлт их байдаг гэсэн үг. Улаанбаатар хотод гэхэд л 200 мянга гаруй иргэн орон сууцанд амьдрах сонирхолтой байдаг юм байна лээ. Орон сууцтай болох хэд хэдэн боломж бий. Мэдээж бэлэн мөнгөөр шууд худалдан авах боломжтой. Энэ тохиолдолд эрсдэл бага, мөнгөө төлөөд л байраа нэр дээрээ шилжүүлээд авчихна.
Хоёрдугаарт, ипотекийн зээл. Олон жил төлөхөөр дүн нь өндөр болдог ч гэсэн банк баталгаатай байрыг зээлийн төгсгөлд хүлээлгэн өгдөг. Эдгээрийн аль аль нь боломжгүй тохиолдолд гурав дахь хувилбар буюу хувь лизингээр байртай болох боломжтой. Манай улсад хувь лизинг маш өргөн хүрээнд хийгдэж байгаа. Тодорхой хэсэг нь ямар ч асуудалгүй хувь лизингээр байртай болж байгаа ч цөөнгүй хүн хохирогч болж үлдэж байна. Тухайлбал, сүүлийн үед барилгын компани нэг дор 700, 800 иргэнийг хохироох, эсвэл нэг блокк орон сууцад амьдарч буй иргэд бүгд байрны гэрчилгээгээ авч чадахгүй байх тохиолдол их гарч байна. Өөрөөр хэлбэл, компани нь тухайн барилгыг банкны барьцаанд тавиад алдчихсан аль эсвэл хувь хүмүүс хооронд хийсэн найдваргүй лизингийн дараа иргэд хохирч байгаа юм.
-Нийт тохиолдлуудыг ажиглахад дунджаар хэдээс хэдэн насны иргэд ихэвчлэн хохирогч болж байна. Мөн дээд тал нь хэдэн жил төлбөрөө төлсний эцэст байраа барьцаанд тавигдсан гэдгийг мэдсэн тохиолдол байдаг вэ?
-Хувь лизингийн орон сууцны зээлийг дунджаар 8-15 жилийн хугацаанд төлдөг. Хамгийн дээд талдаа 10 жил төлж байгаад мэдсэн тохиолдол байдаг. Энэ харилцааны хамгийн гол хохирогч нь иргэн болдог. Ялангуяа 25-35 насны таваас арван жил хөдөлмөрлөж урьдчилгаагаа цуглуулсан залуу гэр бүл байдаг.
-Иргэдийг хохироож байгаа хүмүүс хуулийн цоорхойг ашиглаад байна уу. Эсвэл иргэд сайн судлаагүйгээс ийм байдал үүсээд байна уу.
-Нэг талаас хуулийн цоорхой гэж томьёолж болно. Нэгэнт нийгэмд харилцаа өргөн хүрээнд үүсчихсэн л бол хууль тэрийг нь нөхөж зохицуулах ёстой. Гэтэл иргэд ямар ч хуульгүй орчинд тохиролцоо хийгээд яваад байна шүү дээ. Манайд хувь хүн орон сууц худалдан авах нөхцөлийн талаарх нарийвчилсан зохицуулалт тэр дундаа гэрээний харилцаанд оролцож буй талуудын эрх ашгийг тэнцүү хангасан эрх зүйн орчин дутмаг байдаг. Нөгөө талаар дутмаг ч гэсэн байгаа эрх зүйн орчныг хүмүүс мэдэхгүйгээсээ болоод ашиглахгүй байна.
Хувь лизингийн хохирогч болохгүйн тулд хэд хэдэн аргачлал байгаа юм.
- Нэгдүгээрт, нэгэнт гэрчилгээ нь гарчихсан байр байвал урьдчилсан тэмдэглэгээ хийлгэх хэрэгтэй. Жишээ нь би А гэдэг хүнээс байр авлаа гэж бодъё. Хэрэв би мөнгөө бүтэн өгч чадахгүй бол гэрчилгээгээ авч чадахгүй. Тэгэхээр гэрчилгээ байрны эзний нэр дээр л байна. Ингэхээр А надад хэлэхгүйгээр миний сууж байгаа байрыг банканд тавих эсвэл бусдад зарах нөхцөл нээлттэй үүсчхэж байгаа юм. Урьдчилсан тэмдэглэгээ бол үүнээс сэргийлэх нэг арга. Өөрөөр хэлбэл Улсын бүртгэл дээр энэ байрыг ийм, ийм гэрээгээр талууд өгч, авч байгаа. Тиймээс гэрээний харилцаа дуустал байрыг зарахгүй, барьцаа болгож ямар нэгэн байдлаар зээл олгохгүй гэсэн тэмдэглэгээг хийлгэж байгаа юм. Таныг байрны төлбөрөө төлж байх хооронд тэр байрыг ямар нэгэн байдлаар зарж, барьцаалах боломжгүй гэсэн үг.
- Хоёрдугаар арга нь хамтран эзэмших. Хоёр тал гэрээний хугацааг дуустал хоёулаа байрны эзэн нь байна гэсэн үг. Тэгэхээр хоёр эзэнтэй учраас таны зөвшөөрөлгүйгээр дур мэдэн нааш, цааш болгох боломжгүй.
-Урьдчилсан тэмдэглэгээ гэж ярилаа. Хэрэв урьдчилсан тэмдэглэгээ хийхээс өмнө байрыг барьцаанд тавьчихсан байвал яах вэ.
-Тийм байвал худалдан авахаас зайлсхийх хэрэгтэй. Та урьдчилсан тэмдэглэгээ хийлгэхээр очиход “байр барьцаанд тавигдсан байна” гэвэл гэрээ хийж болохгүй. Урьдчилсан тэмдэглэгээний ач холбогдол нь энэ. Ер нь иргэд аливаа байр, бүх төрлийн үл хөдлөх хөрөнгө авахдаа шалгахаас гадна улсын бүртгэл дээр ямар нэгэн асуудалтай байна уу гэдгийг заавал судлах сурах хэрэгтэй. Жишээ нь гар утас гэхэд тусдаа бүртгэл байхгүй, надад л байвал минийх гэсэн үг шүү дээ. Гэтэл үл хөдлөх хөрөнгө бол өөр. Дотор нь сууж байгаа хүн эзэн биш бүртгэл дээр нэр нь байгаа хүн эзэн нь. Тиймээс ямар нэгэн шийдвэр гаргахаасаа өмнө байрны бүртгэлийг бүрэн шалгадаг, өмнө нь хэн амьдарч байсан, тухайн хүн аваад хэр удаж байгаа, яаж авсан, хэнээс, хэзээ авсан эсэх болбол бүрэн үүх түүхийг нь шалгаж лизинг хийх үү, худалдаж авах уу гэдгээ шийдэх нь өөрсдийгөө эрсдэлээс хамгаалах нэг арга юм.
-ЭНЭ ТӨРЛИЙН ХЭРЭГ ХУРДАН ХУГАЦААНД ШИЙДВЭРЛЭГДЭХ БОЛОМЖ МАШ БАГА БАЙДАГ-
-Хувь хүнтэй биш тухайн барилгын компанитай хувь лизинг хийтэл барилгыг барьцаанд тавьчихсан байх тохиолдол бас гардаг шүү дээ?
-Барилгын компаниуд дээр арай өөр нөхцөл үүсчхээд байгаа. Барилгыг босгож байхад өөрөөр хэлбэл барилгын үйл явц 50, 60 хувьтай явагдаж байхад компани бүхэлд нь нэг гэрчилгээ гаргуулж банкнаас өндөр дүнгээр зээл авчихдаг. Ингэхээр барилга тэр чигтээ банкных болж байна гэсэн үг. Барилга бүрэн ашиглалтад орсны дараа дахиад тухайн иргэнд зарчихна. Иргэн мөнгөө төлж дууссаныхаа дараа гэрчилгээгээ авах гэтэл аль нэг банкны барьцаанд орчихсон байх тохиолдол бий. Гэтэл тухайн иргэн өөрөө ч мэдэхгүй эрхийн доголдолтой буюу бусдад барьцаалагдсан хөрөнгийг авчихсан байна шүү дээ. Залилан, мэхлэгчид бол тухайн хүнд “энэ бол шинэ байр, гурван тоот нь чинийх. Мөнгөнийхөө 30 хувийг өгчих. Үлдэгдэл 70 сая төгрөгөөрөө сар болгон сая саяар төлөөрэй. Бүх мөнгөө төлж дууссаныхаа дараа гэрчилгээгээ аваарай” гээд л итгэл төрүүлчихсэн байдаг. Харин компанийн захирлуудын дийлэнх нь хууран мэхлэх зорилгогүй. Юу гэсэн үг вэ гэвэл “хоёр жилийн дараа гэхэд банканд зээлээ төлөөд гэрчилгээг нь гаргаад өгчихнө” гэж найддаг. Гэтэл дунд нь хямрал болж байрыг алдах тохиолдолд барилгын эзэн ч өртэй, барилга авсан хүн нь ч байр ч үгүй, мөнгө ч үгүй хоцрох аюултай. Банк бол “би байрны эзэнд /тухайн компанид/зээл өгсөн. Зээлээ төлөхгүй бол өгөхгүй” л гэнэ. Энэ тохиолдолд банкийг буруутгаж болохгүй.
-Хүмүүс нотариатаар их баталгаажуулдаг шүү дээ. Ер нь нотариат хэр найдвартай юм бэ.
-Нотариат тухайн бичиг баримт үнэн зөв, эсвэл талууд гэрээ хийхдээ өөрсдийн хүсэл эрмэлзлийн хүрээнд хийсэн гэдгийг илэрхийлдэг. Нийтлэг нотариатууд хууль ёсныхоо шаардлагыг тавьдаг. Тухайлбал, нотариат дээр очоод авах гэж байсан байр нь найдваргүй, барьцаанд тавигдсан гэдгийг мэдсэн олон хүн байдаг. Нотариат тухайн хүнд учирч болох эрсдэлийг хэлж сайн ажиллаж байгаа юм. Эсрэгээрээ байраа зарах гэж байгаа хүн өөрийн таньдаг, хамаарал бүхий нотариат дээр очиж хууль бус үйлдлээ гүйцэтгэх тохиолдол ч бас гарч байна. Хуулийн дагуу ажиллаж байгаа нотариат үнэн зөв мэдээллийг л өгнө. Гэтэл аль нэг талд ашиг сонирхолтой байвал тухайн залилан мэхлэх үйлдэл бий болох өөр нэг нөхцөл үүсэж байгаа юм.
-Тэгвэл нотариат ашиг сонирхлын зөрчлийн улмаас байрны эзний талд ажиллаж иргэн хохирсон тохиолдол хэр байдаг вэ?
-Мэр сэр байдаг шүү. Энэ тохиолдолд тухайн нотариатаас хохирлоо нэхэмжилж байсан удаа бий.
-Нэг гэр бүл хувь лизинг хийсэн байраа барьцаанд тавигдсан гэдгийг мэдэлгүйгээр найман жил мөнгөө төллөө гэж үзье. Үүнээс өмнө тэр байрны талаар мэдэх боломж байсан уу. Өөрөөр хэлбэл эхний нэг жил төлж байх хугацаандаа энэ талаар мэдэх боломжтой байсан уу?
-Хамгийн сүүлд нэг гэр бүлд тохиолдсон явдал дээр жишээ авъя. Тухайн гэр бүлийн хувьд байр зарж буй хүндээ бүрэн итгэсэн байсан. Байрны эзэн нь тэдэнд “Би олон байртай. Байруудаа түрээсэлдэг ч гэсэн мөнгөний хэрэг гарсан учраас та хоёрыг бодоод л зарчихлаа” гэж итгэл үнэмшил төрүүлсэн байгаа юм. Ер нь залилан хийж буй хүмүүс анх өөрийгөө чинээлэг, баян гэсэн сэтгэгдлийг тухайн хүнд төрүүлдэг. Мөн байрны үнэ ч зах зээлийн үнээс доогуур байдаг. Тэгэхээр залуу гэр бүл “сайхан боломжтой таарлаа” гээд л хардаж сэрдэхгүйгээр шууд гэрээ байгуулчихдаг. Хянах шалгах талаар огтхон ч бодоогүй, явц дунд ч бодоогүй. Харин яаж хурдан мөнгөө төлөөд гэрчилгээгээ авах вэ гэдэгт анхаардаг. Эцсийн мөчид шүүх дээр л мэдэж хуульчид хандаж байна. Залилан мэхлэх үйлдлийн нийтлэг шинж нь залилагч уран яруу үгтэй, бүх зүйлийг бүтээчихнэ, болгочихно гэж тухайн хүнд итгэл төрүүлдэг. Үүнд нь амьдралын туршлагагүй, залуу гэр бүл итгэж хохирох тохиолдол их гарч байна.
-Иргэн хохирлоо гэж бодоход иргэн хохирлоо барагдуулахад хэр их хугацаа зарцуулагдах вэ. Таны практикаар хамгийн хурдандаа хэзээ хохирлоо бүрэн төлүүлж байсан бэ.
-Цаг хугацаа их орно. Хурдан шийдэгдэх боломж маш бага. Цөөн тохиолдолд л энэ үйлдлийг залилан мэхлэх гэмт хэрэг байна гэж үзэн эрүүгийн цагдаад гомдол гаргаж, цагдаа нар хурдан шуурхай ажилласны дараа залилсан этгээд тухайн иргэний мөнгийг гаргаж хохиролгүй болгосон удаа бий. Ихэнх тохиолдолд иргэний шүүхээр маш удаан хугацаанд маргадаг. Анхан шат, давж заалдах, хяналтын шат гээд ихэнх шүүхийн дундаж маргах хугацаа жил гаруй болдог. Нэг талаас хохирогч, нөгөө талаас банк тухайн залилсан этгээдээс байрыг нэхдэг учраас хоёр өөр шүүх болж сунжрах ч тохиолдол бий. Урт удаан хугацаанд маргаад байраа авч байвал нэг хэрэг. Гэтэл эцэст нь байр ч үгүй, мөнгө ч үгүй, цаг хугацаагаараа хохирч, шүүхээс “залилсан этгээдээс тэдэн төгрөг гаргуулж авна” гэсэн шийдвэр гараад л дуусах эрсдэл байдаг. Бас нэг эрсдэл нь байрны эзэн хоёр, гурван жилийн хугацаанд мөнгө авч байгаад “Ерөөсөө байраа зарахаа болилоо” гэдэг. Ингэхдээ “эхэнд өгсөн мөнгийг чинь л буцаан өгнө. Үлдсэнг нь түрээсэнд авлаа” гэдэг. Тиймээс хувь лизингийн гэрээ хийж байгаа тохиолдолд зарж буй хүн гэрээнээсээ буцвал мөнгөө эргүүлж бүрэн төлнө. Мөн торгууль гэж тэдэн төгрөг өгнө. Түрээсэнд нэг ч төгрөг төлөхгүй гэх мэт заалтуудыг заавал оруулах ёстой. Тэгж байж дараа нь үндсэн төлсөн мөнгөө бүтэн төлүүлж мөн нэмж торгууль авах боломжтой.
-Ер нь тухайн байрыг барьцаанд байгаа эсэхийг яаж мэдэх юм бэ.
-Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн талаарх бүх мэдээллийг эзэн нь улсын бүртгэл мэдээллээс авах бүрэн боломжтой. “E-mongolia” сайт, ТҮЦ машин, төрийн мэдээллийн банк, нотариаттай холбогдсон дан систэмээс гэх мэт олон төрлөөр авч болно. Мөн Улсын бүртгэл дээр биеэрээ очиж хүсэлт гарган албан ёсоор лавлагаагаа авч болдог. Гэхдээ байрны эзний авч ирсэн лавлагаа бүхэнд итгэж болохгүй, аль болох өөрсдийн биеэр хамт очиж авах хэрэгтэй. Учир нь сүүлийн үед улсын бүртгэлийн лавлагаа, байрны гэрчилгээг хуурамчаар үйлдэх тохиолдол хэд хэд гарсан. Тиймээс ТҮЦ машин, эсвэл Улсын бүртгэлээс өөрсдийн биеэр хамт очиж авбал илүү найдвартай.
-ШҮҮХ ЭНЭ ТӨРЛИЙН ХЭРГИЙГ ЯНЗ БҮРЭЭР ШИЙДЭЖ БАЙГАА НЬ ХУУЛИЙН ЗОХИЦУУЛАЛТ ОЙЛГОМЖГҮЙ БАЙГААГ ИЛТГЭЖ БАЙНА-
-Шүүх дээр ирээд мөнгөө нэхэмжлэхэд тухайн залилсан хүн буцаан төлөх чадваргүй байвал яах вэ.
-Хамгийн том эрсдэл бол энэ. Шүүх дээр яллаа гэхэд залилсан этгээд ямар ч хөрөнгөгүй, хөдөлмөр эрхэлдэггүй, дансандаа мөнгөгүй, нэмээд хэд хэдэн хүнд шүүхийн шийдвэрийн өртэйгөөс хохирлоо төлүүлж чадаагүй, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын авлагатай жагсаалтад ороод л дуусах тохиолдол дийлэнх байна. Энэ чинь мөнгөө алдаж байгаатай яг л адилхан шүү дээ. Эрүүгийн хэрэг гэж үзвэл тухайн хүнд ял өгнө, иргэнээр гэрээний маргаан гээд явчихвал ял шийтгэл байхгүй, мөнгөө төлөхгүй яваад л байна. Нөгөө “Хоосон хүний хоёр чихийг ав” гэдэг шиг л зүйл болно.
-Иргэд зуучлагчаар дамжуулж хувь лизинг авдаг. Ер нь зуучлагчид хандах нь хэр эрсдэлтэй юм бэ.
-Зуучлагчийн хувьд эрсдэлтэй, эрсдэлгүй гэдгийг би хувь хүнийхээ хувьд бүрэн дүгнэж мэдэхгүй байна. Ямар ч мэргэжилд хариуцлага, ёс зүй гэж бий. Бүх мэргэжилд хариуцлагатай, ёс зүйтэй тоглогчид бий. Эсрэгээрээ мэргэжлээ буруугаар ашигладаг этгээдүүд ч байгаа. Тиймээс зуучлагчийг сонгохдоо урт удаан хугацаанд ажилласан, нэр хүндтэй, ямар нэгэн энэ төрлийн асуудалд орж байгаагүй хүнийг сонгох хэрэгтэй.
-Ярилцлагын эхэнд би хуулийн цоорхойг залилагчид ашиглаад байна уу гэж таниас асуусан. Ер нь энэ төрлийн залилан мэхлэлтээс урьдчилан сэргийлэх хууль эрх зүйн орчинг яаж боловсронгуй болговол иргэд бага хохирох вэ.
-Барилгын компаниудыг бага зэрэг хүндрэлтэй нөхцөл байдалд оруулж магадгүй ч дуусаагүй барилга дээр гэрчилгээ гаргах, түүнийг барьцаалах, зээлэх прецессийн мэдээллийг нээлттэй болгох шаардлагатай. Аль, аль дуусаагүй барилга хаана, хэний барьцаанд байна вэ гэдгийг тодорхой болговол иргэд эрсдэлд орохгүй. Хоёрдугаарт, урьдчилсан тэмдэглэгээ. Манайд урьдчилсан тэмдэглэгээ хэрхэн яаж хийх, ямар тохиолдолд хийх вэ гэдэг процесс төвөгтэй( бүртгэл хийхгүйгээр буцаадаг. Тиймээс урьдчилсан тэмдэглэгээ хийлгэх процессыг амар хялбар болгох хэрэгтэй. Дараагийн нэг чухал нь шүүх энэ төрлийн хэргийг янз бүрээр шийдэж байна. Энэ нь өөрөө шүүхийн практик өөр өөр байгааг мөн хуулийн зохицуулалт ойлгомжгүй байгааг илтгэж байгаа юм. Тиймээс үүнтэй холбоотой хуулийн зохицуулалтыг аль болох нарийвчлах, хамгийн гол нь иргэн хохироохгүй зохицуулалтуудыг илүү детальчилж хийж байж асуудал шийдэгдэнэ.
-Ярилцлагын төгсгөлд яг одоо байр авах гэж буй залуу гэр бүлд хувь лизинг хийж байгаа бол юун дээр анхаарах талаар тодорхой зөвлөгөө өгөөч.
- Нэгдүгээрт, тухайн авах гэж буй үл хөдлөх хөрөнгийнхөө үүх түүх, улсын бүртгэл дээр хэн гэдэг хүний өмчлөлд байгаа, тухайн хүн ямар замаар энэ хөрөнгийг авсан, хэдий хугацаанд эзэмшиж байгаа, өмнө нь барьцаанд тавьж байсан уу гэх мэт дэлгэрэнгүй мэдээллийг заавал шалгах хэрэгтэй.
- Хоёрдугаарт, мэргэжлийн хүнээс зөвлөгөө авч, өөрийн талын хамгаалалтуудаа гэрээндээ маш сайн тусгаж өгөх хэрэгтэй.
- Гуравдугаарт хувь лизингээ төлж дуусгах хүртэл тухайн байрыг ямар нэгэн байдлаар зарах, барьцаанд тавих боломжгүй болгох хэрэгтэй. Сая дурдсанчлан урьдчилсан тэмдэглэгээ хийлгэх эсвэл хамтран эзэмшигч болох боломжтой.
- Дөрөвдүгээрт, тухайн байрыг зарж буй хувь хүн хуулийн этгээдийн өмнөх түүхийг судалбал сайн. Өөрөөр хэлбэр өмнө нь хийж байсан гэрээндээ хэр зэрэг хүрч байсан, ял шийтгэл эдэлж байсан уу гэх мэт. Хэрэв хуулийн этгээд бол өмнө нь зарсан байруудынхаа гэрчилгээг гаргаж өгч чадсан байна уу, ямар, ямар байр барьж байсан юм гэх мэт зүйлсийг маш сайн судлах хэрэгтэй.
Эдгээрийг шалгахад ямар нэгэн эргэлзээ тээнэгэлзээ байгаа л бол тухайн байрыг авах нь тийм ч сайн шийдэл гэж хэлмээр байна.
-Ярилцсанд баярлалаа. Таны ажилд амжилт хүсье.
Баярлалаа.
